Társasház alapítás - Társasház alapító okirat - Társasház szmsz

A társasház alapításhoz alapító okiratot kell készíteni.
A hétlakásos ház esetén nem csak társasház alapító okirat, hanem társasház szmsz elkészítése is kötelező.
Társasházat fennálló (azaz már felépült) vagy felépítendő (azaz még építés alatt álló) épületre lehet alapítani. De csak akkor, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség (pl.: iroda, üzlethelyiség, stb.), van, vagy alakítható ki. Társasház alapvetően háromféle módon alapítható.
Amennyiben az épület még nem épült fel, akkor az alapítási szándékot előzetes társasház alapító okiratba foglaljuk, és az előzetes alapítás tényét a földhivatal a tulajdoni lapra feljegyzi. Az előzetes alapítást kérheti az összes tulajdonostárs, illetve az a személy is, aki az ingatlan egyedüli tulajdonosa. Egyedüli tulajdonos (pl.: az építési vállalkozó) általában akkor alapít így társasházat, ha az épületben kialakított lakásokat, egyéb helyiségeket külön-külön kívánja értékesíteni, már az építkezés alatt.
Ha az épület már felépült, akkor azonnal lehet társasházat alapítani (nem szükséges az előzetes alapítás), ezt megtehetik az osztatlan közös ingatlan tulajdonostársai, vagy megteheti az egyedüli tulajdonos is. A fenti két esetben a társasház alapító okiratot minden tulajdonostársnak alá kell írnia, azoknak is, akik az egyes külön tulajdonba kerülő ingatlanok (lakások) vonatkozásában csak résztulajdonuk van (pl.: 1/2-ed tulajdoni hányad)!
A harmadik lehetőség, hogy bármelyik tulajdonostárs a bíróságtól kérelmezheti a közös tulajdonban álló ingatlan társasháztulajdonná átalakítását. A kérelem feltétele, hogy a fennálló közös tulajdonban egy olyan épület álljon, amely jogi és műszaki értelemben társasházzá alakítható át. A bíróságnak továbbá mérlegelési joga van a tekintetben, hogy az átalakítás sérti-e a többi tulajdonostárs törvényes érdekét, ütközik-e a társasház-alapítás célszerűségi és méltányossági követelményekbe. Az alapító okiratot és az előzetes alapító okiratot ügyvédnek kell ellenjegyezni.

Technikai részletekért forduljon a társasházi ügyvédhez!

A hétlakásos társasház esetén nem csak társasház alapító okirat, hanem a társasház szmszének elkészítése is kötelező.
A társasház szmsz (szervezeti-működési szabályzat) nagyon fontos dokumentum, mert ez határozza meg a társasház működésének kereteit:

• a külön tulajdon (pl.: lakás, üzlethelyiség) használatát;
• a lakásban nem mérhető közüzemi szolgáltatások díjának elszámolását és megfizetését;
• a közös költség viselését;
• a költség-hátralékok megfizetését;
• a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználását;
• a házirendet, azaz a közös tulajdon használatának szabályait;
• a közgyűlés hatáskörét és eljárását;
  a közös képviselet hatáskörét és feladatait, az elszámolás ellenőrzését, azaz a számvizsgáló bizottság, vagy a közösség ellenőrzési jogkörét.

Hét lakás esetén tehát kötelező a szervezeti-működési szabályzat készítése a társasházaknak. Ennek az a következménye, hogy a társasház szervezetére és működésre a polgári törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai helyett a társasházi törvény rendelkezései vonatkoznak.

A közös képviseletnek a szervezeti-működési szabályzatot és a közgyűlési határozatokat őriznie kell, továbbá a tulajdonostársak kérésére betekintést kell biztosítania, illetve díj ellenében másolatot.

Társasház szmsz-el kapcsolatos kérdéssel keresse a társasházi ügyvédet!

A használati megállapodás arra szolgál, hogy szabályozza a társasház, vagy az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan használatát.
Társasház alapítás helyett használati megállapodással is rendezhető az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan sorsa.
A társasház közös területeinek számíthatnak például a lépcsőház, az udvar, kert, a felszíni gépkocsibeállók, garázsok, a tetőtér, pince.
A közös területek használata több módon is rendezhető. Egyrészt rendelkezhet róla a társasházi alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat, a házirend, de köthető használati megállapodás és egyszerű többséggel közgyűlési határozat is hozható.
A közgyűlés dönthet úgy is, hogy egyes közös területeket egy tulajdonostárs kizárólagos használatába adja. Ebben az esetben arra is van lehetőség, hogy a kizárólagos használatba adott terület fenntartási költségeit az a tulajdonostárs viselje, aki az adott területet kizárólagosan használja. Az ilyen tulajdonostárs azonban használati díj fizetésére nem kötelezhető. Egyező akarattal azonban van lehetőség használati díjban valló megállapodásra is.

Külön esetkört képez az a legfeljebb 6 lakásos társasház, amelynek nincs szervezeti-működési szabályzata, és emiatt a társasházi törvény helyett a polgári törvénykönyv rendelkezései alkalmazandók. Ebben az esetben nincs közgyűlés, a tulajdonostársak formátlan gyűlésen, egyszerű szótöbbséggel dönthetnek a közös területek használatának szabályozásáról. Az egyik legfontosabb különbség ebben az esetben az, hogy a kizárólagos használatért a tulajdonostárs többlethasználati díj fizetésére kötelezhető, sőt a bíróságnak arra is van lehetősége, hogy a többlethasználati díjat ítéletével állapítsa meg.

A társasház közös területeinek használatával kapcsolatos kérdéseivel keressen minket! Önnek is segít a társasházi ügyvéd!